주택임대사업자 보증보험 가입 면제 가능 요건 (최우선변제금 이하 면제 등)

임대보증금 보증이란 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품입니다. 주택임대사업자는 보증 가입이 의무이나 현재 가입 면제가 되는 요건이 있습니다. 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

주택임대사업자 보증 가입 면제 사유

1. 임대보증금이 '주택임대차보호법'상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우 최우선 변제금액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 보장됩니다. 다만 임차인의 알 권리 보장, 최우선 변제금액이 주택가액의 1/2의 범위 내에서 배정받는 한계를 고려해 임차인의 보증 미가입 동의를 받아야 합니다.

※ 2010년 7월 21일 이후 지역별 최우선 변제금 현황

적용기간	최우선변제금
2010. 7. 21.~ 2013. 12. 29.	- 서울특별시 : 2,500만 원 - 수도권 과밀억제권역 : 2,200만 원 - 광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 1,900만 원 - 그 밖의 지역 : 1,400만 원
2013. 12. 30.~ 2016. 3. 30.	- 서울특별시 : 3,200만 원 - 수도권 과밀억제권역 : 2,700만 원 - 광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 2,000만 원 - 그 밖의 지역 : 1,500만 원
2016. 3. 31.~ 2018. 5. 22.	- 서울특별시 : 3,400만 원 - 수도권 과밀억제권역 : 2,700만 원 - 광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 2,000만 원 - 그 밖의 지역 : 1,700만원
2018. 5. 23.~ 2021. 5. 10.	- 서울특별시 : 3,700만 원 - 수도권 과밀억제권역 : 3,400만 원 - 광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 2,000만 원 - 그 밖의 지역 : 1,700만 원
2021. 5. 11. ~ 현재	- 서울특별시 : 5,000만 원 - 수도권 과밀억제권역 : 4,300만 원 - 광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 2,300만원 - 그 밖의 지역 : 2,000만 원

※ 주의사항:담보물권(근저당 등)이 있는 경우 해당 물권 취득시점의 최우선 변제금을 적용하여야 합니다.

2. 임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차 계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우.

3.임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우.

일부보증의 요건 보완으로 아래 요건으로도 보증 가입 면제가 가능합니다.

일부보증 요건으로 '전세권이 설정된 경우 또는 '주택임대차보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우'로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부 보증에 대한 동의를 받으면 일부 보증액을 아래와 같이 계산하여 그 금액이 0 이하인 경우 보증가입을 하지 않아도 됩니다.

일부보증액은 [(담보권 설정금액+임대보증금)-(주택 가격 × 60%)]
계산 예시) 보유한 아파트 공시가가 5억이고 3억을 대출받았고 담보설정은 110%인 경우(120% 일 수도 있음, 은행마다 다름), 담보권 설정금액은 대출금인 3억 원의 110%이므로 3억 3천만 원이고, 주택 가격은 9억 원 미만이므로 5억 원의 150%면 7억 5천만 원입니다. 임대계약을 보증금 3천만 원에 월세 100만 원으로 했을 경우 임대 보증금은 3천만 원입니다. 이럴 경우 계산식에 대입해 보면 (3억 3천만 원+3천만 원)-(7억 5천만 원 × 60%)=3억 6천만 원-4억 5천만 원은=-9천만 원으로 0 이하이니 보증 가입 면제 대상이 됩니다.