지난 몇 년간 꼬마빌딩 투자가 인기가 있었습니다. 저금리를 바탕으로 한 수익형 부동산 고금리 시대를 맞이하고 있는 현재 어떤 상황에 처해 있을지 생각해 보았습니다.
저금리 시대에 대출끼고 구입한 꼬마빌딩
인플레이션이 촉발한 금리 인상은 내년 미국 기준금리 4.7%을 조준하고 있습니다. 내년 최종 목표금리가 그렇다는 것인데 천천히 목표를 향해 올라갈지 아니면 가파르게 올라 목표치를 초과했다 내려올지는 아무도 모릅니다. 그동안 저금리 환경에 오래 익숙해서인지 금리가 오를 때마다 마음이 너물 불편합니다. 2~3% 초반에 주택 담보대출을 받고 30년 내지 35년 고정 금리라면 지금 마음이 아주 훈훈할 것 같습니다만 5년 재고정 상품이라든지 3개월 혹은 6개월 변동금리 상품은 올라가는 금리를 견뎌야 하기에 미국의 연준 의장이 야속하기만 할 따름입니다.
불과 2~3년 전만 해도 꼬마빌딩을 사서 재테크한다는 기사나 포스팅이 여러 개 있었습니다. 꼬마 빌딩은 꼬마여도 빌딩이기에 이게 대출 액수가 만만치가 않습니다. 유튜브에서 본 기억이 나는데 구조는 대략 이런 식입니다. 2억을 모아서 8억을 대출받아 꼬마빌딩을 구입하고 수리가 없다는 가정하에 월세를 놓아서 월세로 대출 이자를 내고 남는 금액을 내 원금에 대한 수익률로 산정했을때 대략 4%~10% 까지의 수익률을 얘기하고 있었습니다.
금리에 따른 꼬마빌딩의 수익률 변화
수익률이 4%~10%라는 얘기는 내가 지불한 원금이 2억이니까 2억에 4% 면 800만 원, 10% 면 2천만 원이 되겠습니다. 달로 치면 약 66만 원~166만 원가량 되겠습니다.
이런 조건의 건물 매수 자금 중 8억을 3% 이율로 빌렸다면 이자가 2400만 원이고 월별로는 200만 원입니다. 수익률이 4% 나왔다면 월세 수입은 266만 원(수익률 4%) ~366만 원(수익률 10%)까지 나왔을 것입니다.
그렇다면 현재 금리가 5%로 올랐다고 가정하고 사실 그보다 더 높을 것 같지만 일단 가정하고 계산을 해보면 8억에 5% 이자면 연 4000만 원, 월별로는 333만 원가량의 이자를 내야 합니다. 제가 수익률 스펙트럼을 4~10%까지 잡아놨는데 4%의 수익률이었던 건물은 월세 수입이 266만 원이므로 월세로는 이자 감당이 안 되는 상황이고 10% 수익률이었다면 차액이 33만 원이니 2%가량의 수익률로 수익률이 주저앉은 상황이겠네요....
금리는 숫자 1,2% 바뀌는 것 만으로도 많은 것을 변화시킨다는 생각이 듭니다. 그렇게 중요한 것이기에 머리 좋은 분들 여럿이 모여 논의도 하고 하는 것이겠죠. 제가 공포스럽게 느끼는 건 현재 예고된 금리 수준이 아직 멀리 있다는 데 있습니다.
여기서 더 오르면 금리로 인한 부동산 시장의 충격이 오겠죠, 더 오르지 않는다면 버틸만한 수준일것 같습니다.
불과 몇달전에 신고가를 외치던 부동산 시장이 채 1년의 시간도 안 되는 기간 동안의 금리변동에 충격을 논하는 시장으로 바뀐다는 게 적응하기 어렵습니다.
만약 금리의 시장에서 금리의 고점이 정해진다면 그 시기는 꼬마빌딩이나 상가 같은 수익형 부동산의 매수 시기가 되지 않을까 하는 생각도 듭니다.
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