코로나 이후 전 세계적인 인플레이션과 이로 인한 급격한 금리인상이 진행되고 있습니다. 그 영향으로 주식시장은 올해 내내 허우적거리고 있고 부동산도 지역에 따라 20~30%씩 가격이 하락하여 거래가 되고 있습니다. 이런 급격한 금리인상 시기에 상가나 오피스텔 등의 수익형 부동산의 가격은 어떻게 움직일까요?
수익형 부동산은 금리의 영향을 많이 받습니다.
수익형 부동산은 금리의 영향을 많이 받습니다. 말 그대로 수익형 부동산이기 때문에 그렇습니다. 물론 수익형 부동산도 시세차익을 기대하긴 하겠지만 상가를 예로 들자면 월세가 얼마 안 나오지만 시세차익을 기대하고 사겠다는 분은 없을 것입니다. 예를 들어 5억을 투자해 상가를 샀는데 월세가 50만 원이 나온다면 수익률이 대략 1%입니다. 이 1%의 수익을 기대하고 상가를 사는 분은 없을 것입니다. 다르게 말해 1% 정도의 수익을 거둘 수 있는 상가가 시세차익을 기대할 수 있다는 것도 사실 말이 안 됩니다. 그래서 상가와 같은 수익형 부동산은 기대하는 바가 월세 등의 수익률에 있고, 이 수익률은 다시 금리와 비교를 하게 됩니다. 최근 몇 년간 저금리 시대에는 현금 수익률 4% 상가는 꽤 괜찮은 물건이었습니다. 5억을 투자하면 연 2천만 원의 수익을 얻게 되는데 은퇴를 앞둔 분들이나 현금을 많이 보유하고 계신 분들은 이 5억을 은행에 넣어두어도 이자가 채 1%가 안 나왔기 때문입니다. 비교 대상을 금리로 놓고 보면 3~4배 정도 수익이 좋은 물건이니 이 정도의 수익률을 보여주는 상가는 잘 팔렸습니다. 문제는 올해 들어 불과 6개월여 만에 미국의 기준금리가 3.25%까지 올라갔고 미 연준은 내년 말 목표금리를 4.7%로 제시하고 있다는 데 있습니다. 만약 내년 초 미국의 기준금리가 4%에 도달한다면 우리나라의 기준금리는 금리 역전을 극복해야 하니 4% 이상에 있어야 할 테고 그렇게 된다면 시중 금리도 이 4% 이상에 도달하게 될 것입니다. 수익형 부동산의 문제는 여기에 있습니다. 현재 네이버 부동산 등에 올라와 있는 상가 매물들을 살펴보면 현금 수익률이 4~5%선에 맞춰져 있는데, 임대차 보호법 등 임차인의 저항이 큰 월세 인상은 쉬운 일이 아닙니다. 그렇다면 시중의 예금 금리가 5%라면 4%의 수익률을 가지고 있는 상가는 구매할 매력을 잃게 됩니다. 문제는 한국의 기준금리가 만약 4%라면 예금금리는 그보다 높을 것이고 대출 금리는 그보다 훨씬 더 높을 것이고 상가 대출 금리는 그보다도 더 높을 것입니다. 상가를 대출로 구매했다면 혹은 한다면 수익률은 형편없이 더 떨어지기에 금리의 상승은 수익형 부동산에 암흑기를 가져올 수 있습니다. 한 가지 변수는 금리가 오르고 내리는 속도에 있다고 볼 수 있는데, 금리의 변동엔 내년 상반기까지 급속히 오르고 그 금리 수준을 한동안 유지하는 방안과 급속히 오르고 다시 급속히 내리는 방안이 있을 것입니다. 후자를 시중에서는 연준 피벗이라고도 말하고 있는데 이 연준 피벗을 기대하며 지난여름 미국의 주식들이 잠깐의 랠리를 펼친 일이 있습니다. 여기서 엿볼 수 있는 것이 올리는 속도로 아니면 그 이상의 속도로 금리를 내려준다면 상가 등 수익형 부동산에도 미치는 영향이 덜 하겠지만 문제는 고금리 상태를 한동안 지속하는 상황입니다. 지난여름 미국의 주가가 강세를 보이니 연준에서는 잭슨홀 미팅에서 이례적으로 한동안 금리를 내릴 생각이 없다며 엄포를 놓았는데, 그 이후 주가는 또다시 곤두박질친 경험이 있습니다.
코로나19라는 이례적인 상황과 그에 뒤 따른 경험해 보지 못한 속도의 금리인상이 올해를 지나 내년이 되면 부동산과 경제에 큰 영향을 미치게 될 텐데 앞으로 남은 금리 인상과 인하의 방향이 어찌 될지는 아무도 모르는 상황입니다. 다소 과격한 금리 인상에 제동을 거는 멘트들이 속속 나오고 있지만 산유국의 감산 계획으로 유가는 다시 오르고 인플레이션 지표에 영향을 주고 있습니다. 이렇듯 한 치 앞을 내다보기 어려운 상황이기에 금리를 조절하는 당사자들도 그 끝이 어떻게 마무리될지 모르는 것 아닌가 생각됩니다.
금리의 향방에 따른 수익형 부동산의 가격 변화도 주의 깊게 살펴보고 향후 투자의 실수나 또는 좋은 투자의 기회를 놓치지 말아야 하겠습니다.
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