주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권 주요 내용

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제1항) 임대인은 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유 없이 거절할 수 없는데 자세한 내용을 살펴보겠습니다.

 

 

 

계약갱신요구권 주요 내용(주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 단 202년 12월 10일 이전에 체결된 임대차 계약의 경우 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인께서는 계약갱신을 원할경우 기간 안에 임대인에게 계약갱신을 요구하시기 바랍니다. 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 정당한 사유 없이 거절할 수 없는데 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.

 

• 2기의 차임연체 : 미납액이 월세 2개월분에 해당하는 경우
• 거짓이나 부정하게 임차한 경우
• 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
• 임차인의 고의, 중과실로 주택이 파손된 경우
• 주택의 전부 또는 일부 멸실된 경우
• 철거, 재건축이 필요한 경우
• 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임차인의 의무 위반, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

위와 같은 사유로 임대인은 갱신을 거절할 수 있으나 임대인은 갱신거절 사유가 정당한지를 입증해야 합니다. 특히 실거주의 경우 입증이 없으면 갱신거절이 부당한 것으로 판단될 수 있습니다. 

 

• 2기의 차임연체는 월세 미납내역 등을 통해 소명해야 합니다.
• 임대인(직계존비속) 실거주의 경우 ①임대인이 현재 거주지에서 퇴거해야 하는 사정을 임대차계약서, 갱신거절 통지 내역으로 소명 ②임대인의 직계존비속의 입주 시에는 재직증명서, 진단서, 청첩장, 학교 이전 증명서류 등으로 소명 ③본인의 실거주 의사 확인 정황은 임차 주택에 대한 매매계약 정황, 실제 생활권역 여부 등으로 확인해야 실거주 의사를 인정받을 수 있습니다.
• 관련 서류를 제출하지 않거나 증빙하지 않을 경우, 집을 매각하려는 정황이 포착되는 경우에는 실거주 의사를 부정받게 됩니다.
• 그밖에 임대차를 계속하기 어려운 경우는 임차인이 갱신 요구를 하지 않겠다는 의사를 표명하여 임대인이 이를 신뢰하고 제삼자와 매매계약을 진행한 경우 매매계약 진행 정도, 임차인이 신뢰를 부여한 정도를 고려하여 임대차를 계속하기 어려운 경우에 해당할 수 있습니다.

 

 

임대인이 갱신거절의 정당한 사유가 없다면 임차인은 실제 이사비용, 중개보수 등 피해액을 주장 또는 입증하여 손해배상를 받을 수 있습니다.

 

또한 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 한 후 2년이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제삼자에게 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 여기서 정당한 사유란 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제삼자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 해외 주재원으로 파견되는 경우 등입니다. 매매의 경우는 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하고 제삼자에게 매매한 경우 처음부터 실거주할 목적이 없었고 매매의 정황이 있어 해당 행위에 불법성이 인정된다면 민법 제750조에 따른 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

• 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다
• 갱신거절 당시 월차임(보증금이 있는 경우 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산 월차임"이라 함)의 3개월분
• 임대인이 제 3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임간 차액의 2년분
• 제1항제8호의 사유(임대인의 실제 거주)로 인한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

 

 

주요 내용 간략하게 정리

1. 임차인은 계약 갱신을 원하시면 계약 종료 6개월~2개월 전에 임대인에게 요구해야 합니다.

2. 임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 주요 사유는 임차인의 임대료 미납과(2개월치) 임대인의 실거주 또는 보상을 통한 합의입니다.

3. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할땐 정당한 사유를 소명해야 합니다.

4. 임대인은 실거주 이유로 계약을 만료 한 후 정당한 사유 없이 2년 이내에 매매나 재임대를 해서는 안됩니다.

 

※ 자세한 사항이나 상담 및 분쟁 조정은 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하시면 됩니다.

 

 

묵시적 갱신

1. 계약 만료전 임차인과 임대인 양측 의사소통이 없었다면 묵시정 갱신이 이뤄질 수 있습니다. 묵시적 갱신은 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이뤄집니다.

2. '주택임대차보호법 해설집'에 따르면 묵시적 갱신은 갱신 횟수에 제한이 없고 계약갱신요구권과는 별개이므로 묵시적 갱신이 되더라도 계약갱신요구권은 소멸되지 않습니다.