지금의 부동산 시장을 둘러싼 이슈를 살펴보면 매매가 하락, 전세가 하락, 월세 상승으로 구분할 수 있을 것 같다. 그리고 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 외부적 요인으로는 금리의 가파른 상승을 꼽을 수 있을것 같다. 일부 지역에서는 공급량 증가가 하락의 요인으로 작용하고 있는 것 같지만 수도권 전체로 볼 때 공급량이 대폭 늘었다고 볼 수는 없으므로 이 4가지가 현재의 부동산 시장을 둘러싼 가장 큰 이슈가 아닌가 생각된다.
부동산 시장은 싫던 좋던 온 국민이 참여할 수밖에 없는 시장이고 매매로 참여를 하기도 하고 전세나 월세로 참여를 하기도 한다. 자가로 사는 분도 계시고 전세나 월세로 사는 분도 계시지만 집에 살지 않는 분은 없기 때문이다. 언론이나 유튜브 등을 통해 들려오는 자극적인 소식엔 매매가 반토막 아파트 거래도 있고 20~30% 하락한 거래도 심심찮게 들려온다. 이에 대해 거래량이 너무 적기 때문에 시세로 받아들이기 어렵다는 주장도 있고 그렇지 않다는 주장도 있다. 하지만 지금 눈여겨봐야 할 건 매매가 하락 소식이 아니라 월세의 급격한 상승이 아닌가 생각된다.
월세의 가파른 상승 배경
월세의 가파른 상승은 미국의 급격한 금리인상이 큰 이유이다. 코로나 사태를 극복하기 위해 취했던 제로금리의 시대와 이로 인해 유발된 인플레이션을 잡기 위한 미국 연준의 금리 상승은 현재 그 끝이 어딘지 알수 없을 정도로 세계 금융 시장을 공포로 몰아넣고 있다. 일말의 기대감마저 꺾고 자신의 소명을 다하겠다는 다짐을 한 듯 보인다. 우리의 부동산 시장은 그 동안 낮은 금리를 배경으로 한 전세대출의 영향으로 전세금을 매우 높은 수준까지 올려놓았다. 낮은 전세대출은 임대인의 보증금 인상 요구를 임차인이 수용하기 쉽게 해 주었고, 임대인은 이를 기반으로 주택 수를 늘릴 수도 있었지만, 급격한 금리 인상은 대출 이자에 대한 부담을 주고 있다. 무엇보다 더욱 공포스러운 건 아직 금리인상이 진행 중인 것이고 그 상한이 어디인지 불분명하다는 데 있다. 금리 인상은 올해 들어 시작되었고 그에 발맞춰 전세의 월세 전환이 올해 들어 급격히 늘고 있다. 이는 상승하는 전세 보증금 대출의 이자를 내는 것보다 월세가 싼 것에 대한 임차인의 선택이고 그런 선택들이 모여 월세의 상승을 만들어 내고 있는데, 월 임차료를 기준으로 하면 고점의 전세 대출 이자와의 차이가 좁혀저 가고 있는것 아닌가 생각된다. 그래서 현재 월세의 수준을 보면 매매가 하락을 걱정할 일이 아니라는 생각을 하게 된다.
월세의 상승은 주거안정과 거리가 멀다
정부는 부동산 가격 하락에 무게를 두는 모습이지만 부동산가격 하락이 주거안정이라는 공식은 성립하지 않는다고 생각한다. 현재 시장의 월세 가격을 보면 금액적 부담 수준이 이미 작년 고점의 전세가 수준과 크게 다르지 않다. 주거를 위해 지출하는 금액이 비슷하거나 크다면 그건 주거 안정이라 볼 수 없다. 매매가만 보고 있으면 진정한 주거안정은 만들 수 없다고 생각한다. 월세가 더 상승을 하면 어느 순간 전세가를 다시 밀어 올릴 수도 있을 것이며 이는 매매가의 상승을 불러올 수도 있다. 금리의 급격한 상승은 그동안 우리나라에서 볼 수 없었던 월세시장의 강세를 만들어 내고 있다. 이 끝이 어떤 결말로 돌아올지 걱정스러운 마음이 앞선다.
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