전월세상한제는 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차에 대해 차임과 보증금 각각을 5% 범위 내에서 증액할 수 있게한 제도입니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 동법 제7조)
전월세상한제 관련법령
계약기간 내 혹은 계약 갱신 시에 보증금을 월세로 전환할 경우 임차인의 동의가 반드시 필요하고 이때 전환율은 한국은행이 정한 공시기준금리에 대통령령으로 정하는 비율을 기준으로 계산합니다.(주택임대차보호법 제7조의2, 동법 시행령 제9조)
- 예)기준금리가 0.5%, 대통령령으로 정하는 비율이 2%일 경우 연 2.5%가 산정률이 되며 보증금 1억원을 전환할 경우 250만원이고 이를 12로 나누면 월 20.8만원에 해당하는 금액으로 전환됩니다.
계약갱신요구권을 사용하였음에도 불구하고 차임과 보증금을 5%의 범위를 초과하여 증액하였다면 임차인은 그 초과분에 대해 임대인에게 반환 요구 할 수 있으며 임대인은 이를 반환해야 합니다. → 혹은 5%의 범위를 초과 증액하여 갱신한 계약은 법 해석상 계약갱신요구권 사용에 따른 갱신계약으로 볼 수 없고 당사자 간 합의에 따른 갱신계약으로 보아 임차인은 계약만료시점에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
또한 임대료 5%상한 규정이 있다고 하여 임대인이 임의로 임대료를 5%까지 증액할 수 있는 것은 아니며 계약서상 기존 임대료와 주변 임대계약 시세를 조사하여 비교한 후 임대인과 임차인간 합의를 통해 임대료 조정안을 도출해야 합니다.
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