수도권에서도 역전세난 우려가 커지고 있다는 기사들이 올라오고 있습니다. 역전세난은 무엇이고 역전세로 인한 깡통전세 우려가 현실화될 수 있는 것인지 한번 알아보겠습니다.
역전세난은 무엇인가요?
역전세난이란 2년 전 계약했던 전세금보다 전세가가 떨어져서 집주인이 전세계약을 새로 할때 기존에 계약했던 전세금 이하로 계약을 하게 되어 추가로 비용을 지출해야 하는 상황이 확산되는 것을 말합니다. 예를 들자면 수도권의 시세 5억 원 아파트를 2년 전에 전세 3억 5천만 원에 전세를 놓았다고 가정하면 올해 전세 만료 후 연장 또는 신규계약을 할 때 3억 5천만 원 미만으로 계약을 해야 하는 상황이 역전세입니다. 현재 수도권의 전세가율은 63.7%인데 역전세가 발생하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 가장 직접적으로 부동산 시세 하락입니다. 현재는 아파트 시세가 하락하고 있는 상황인데 5억에서 4억으로 하락하였다면 전세가율 63.7%를 적용하면 전세가가 2억 5천만 원가량 됩니다. 그러니 재 계약을 하려면 기존 3억 5천만 원에서 1억 원가량을 집주인이 새로 계약하면서 내주어야 하는 상황이죠. 물론 이건 단순 계산으로 설명드린 것이고 사실 이보다 복잡한 여러 이유가 존재합니다.
금리인상으로 인한 월세 선호 현상이 불러온 역전세
사실 올해 역전세가 발생한다면 그건 부동산 시세 하락도 영향이 있겠지만 더 큰 영향은 임차인의 월세 선호현상 때문에 그렇습니다. 금리가 인상되고 전세자금 대출의 금리가 상승함에 따라 전세자금 대출 이자보다 월세가 더 싸기 때문에 점차적으로 전세입자들이 월세로 이동하고 있습니다. 그러니 전세 수요가 급감하고 있고 공급과 수요의 원리에 따라 전세가가 하락하고 있는 실정입니다. 월세가 대폭 상승하여 다시 월세 부담과 이자 부담이 동등해지면 당연히 전세로 수요가 분산될 것으로 보이나 현재 상황에서는 부동산 가격이 하락 추세에 있기 때문에 이것도 쉬운 일은 아니라고 보입니다.
역전세난이 깡통전세를 불러올까?
깡통전세는 세입자가 퇴거 시 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 말하는데 역전세난이 된다고 깡통전세가 되는 것은 아닙니다. 보통 임대인은 역전세가 나더라도 파산이나 경매를 넘겨야 할 상황이 아니면 보증금을 돌려주기 위해 노력을 합니다. 요즘 발생하는 깡통전세는 주로 다세대 주택 등에서 발생하는데, 경매를 염두에 두고 전세를 놓는 다소 의도적인 상황 때문에 발생하고 있습니다.
전세시장이 불안할 때 최소한의 안전장치는?
이렇듯 시장에 역전세난이나 깡통전세 얘기들이 흘러나올 때는 많은 분들이 불안해하시지만 제도적 장치와 계약 시 조금만 주의를 기울이시면 임차인 입장에서 크게 걱정하실 일은 아닙니다. 우선 전세 계약 시 부동산 시세 대비 전세가가 너무 높지 않은지 확인해 보시고 계약하실 집에 선순위 대출이 있으면 전세가가 다소 저렴하더라도 피하시는 게 좋습니다. 선순위 대출은 경매 시 먼저 떼어가니 전세금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다. 그리고 내가 전세로 살던 집이 경매로 넘어가는 상황을 피하기 위해서라도 계약 전 등기부등본을 잘 확인하셔서 앞 순위가 깨끗한 물건을 고르시는 게 중요하고 계약 후에는 가급적 전세 보증보험을 들어 임대인이 피치 못할 사정이 생기더라도 보증금을 반환받으실 수 있게 하는 것이 좋습니다. 그리고 이사 후에는 즉시 확정일자를 받으셔서 보호를 받으시는 것이 좋습니다. 이 정도만 해 놓으셔도 역전세난이나 깡통전세가 발생하더라도 전세금을 충분히 보호받을 수 있습니다.
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